碧万恒齐聚长租公寓 谁会是赢家

2022-12-05来源:揭阳房探网正文:碧万恒齐聚长租公寓 谁会是赢家

5月2日,随着中国恒大拟发售的“中联前海开源-恒大出租住房一号第N期资产反对专项计划”被上交所法院,长租公寓市场正式集齐万科、碧桂园、恒大这三张王牌。

至此,在商品房销售战场之外,万科、碧桂园和恒大将在长租公寓这一新战场上再次短兵相接。

资料显示,中国恒大此次拟发行的租赁证券化产品金额为100亿元,与碧桂园3个月前发售的REITs产品规模相同。

而另一在长租公寓领域里已耕耘三年有余的万科,却对碧桂园和恒大很快亲吻的REITs项目提不起兴致。

万科分队:外围关注REITs

作为最早一批转入长租领域的房企之一,万科无疑是目前长租领域的龙头。

截至3月底,以定位于集中式青年公寓的万科泊寓已经转入29座城市,共获取房间数10.3万间。其中,96个项目、逾3.1万间房已经开业。

然而,已逐渐形成规模效应的万科,却对当下大冷的REITs项目并不“发烧”。

早在2015年7月,万科曾发行过“鹏华前海万科REITs”,其以公募基金作为发售载体,单个投资者认购门槛仅为10万元,在深交所上海证券交易所后二级市场最低份额仅为1万元,流动性实现重大突破。

但业内人士普遍认为,“鹏华前海万科REITs”并不是真正意义上的REITs,因为其并未真正持有人底层物业资产,其标的“前海企业公馆”为BOT(Build-Operate-Transfer)项目,万科仅享有8年经营权。

与万科同样选择“背朝REITs”布局长租公寓的典型房企还有龙湖。

3月21日,龙湖集团发行第一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券,该债券票面利率5.6%。

而此债券主要靠龙湖集团主体信用背书,非资产本身。龙湖也曾明确表示,未来偿还该债券的资金来源主要为公司日常经营所产生的现金流。

对于为何不自由选择发售REITs项目,龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石曾向媒体回应,龙湖集团本身可以融到更大规模、成本更低廉的资金,冠寓没有必要使用这种融资方式。万科长租公寓相关负责人亦有类似表态。

碧桂园分队:亲吻REITs

另一边,以保利、碧桂园、恒大等为代表的房企,则纷纷抢发REITs产品。

3月13日,“保利地产-中联前海开源租赁住房一号第一期资产反对专项计划”顺利发售,系国内首单完成发售的房企租赁住房REITs,储架总规模50亿元,首期发售规模17.17亿元。

其以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,发售利率为5.5%,创近期发售同类产品最低。

随着住房租赁资产证券化操作性文件的实施,国内租赁住房REITs进入“愈演愈烈”状态。

4月27日,国内规模仅次于的住房租赁REITs“中联前海开源-碧桂园出租住房一号资产反对专项计划”首期构建发行,首发规模17.17亿元,距该产品获批尚将近3个月。

该产品以碧桂园位于北京、上海和厦门三地的出租住房物业为底层资产,发售利率为5.75%。

5月2日,恒大的百亿级“中联前海开源-恒大出租住房一号第N期资产支持专项计划”被上交所法院。

然而,中原地产首席分析师张大伟指出,REITs并不能解决问题长租公寓项目盈利难的问题,因为租金的年收益率在多数情况下仍然高于资金成本,资产证券化带给融资不能是企业贴息。

低和资本的一份报告认为,美国成熟期市场的物业收益率为3%-5%,而融资成本仅有3%左右。目前国内的现状是一线城市物业清净收益率4%,负债成本为5%-6.5%;二线城市物业清净收益率6%左右,但负债成本高至6%-10%。

突破点:多种业态运营

无论是像万科一样“背朝REITs”发展,还是如恒大、碧桂园一般,把REITs视作长租领域内的一颗“加快丸”,目前显然都没解决问题长租领域无以盈利的根本问题。

在中国指数研究院企业研究总监蒋云峰显然,如果以静态的眼光来看,目前各种住房租赁市场的证券化的确很难补足企业投放的成本,但若从动态发展的角度出发,每年租金上浮5%-6%左右,就需要解决盈利难的问题。

“要做租金每年有5%-6%的下潜,企业可以从两处着手。一方面,从提升长租公寓的服务水平和物业管理水平着手,减少产品溢价以带动租金下跌;另一方面,可以考虑到多种业态经营,如在长租公寓产品里同时融入教育、养老等低溢价服务,这样就可以获取新的收益来源,填补租金收入的严重不足。”蒋云峰对记者表示。

上海泊寓相关负责人对记者表示,除了青年公寓泊寓,上海万科还计划发售服务式公寓以及家庭式公寓。

碧桂园有关方面对记者透漏,5月5日,碧桂园长租公寓将在东莞两店齐开,届时会与小米有品首次达成深度战略合作。

这是继万科泊寓联手网易严选后,又一家龙头房企长租跨界合作新零售。

此外,碧桂园集团长租经营管理部总经理杨鹏对《国际金融报》记者表示,未来碧桂园想要打造出长租城市,这是碧桂园结合新时代的消费需求,在全球范围内首次提出的概念,通过整合公寓、酒店、写字楼、商业等资源切断上下产业链,引进零售、娱乐、身体健康、上下班、教育等优质社会资源来打造具备自身特色的长租产品。

可见,进局长租领域的房企,都在想尽办法提升产品溢价。

蒋云峰认为,长租公寓租金水平高于租房市场的平均值租金水平这一点,有其存在的合理性。

“毕竟从企业角度抵达,如何算好一笔‘经济账’才是关键。”蒋云峰说。



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