海航启德之重 香港两百亿地块遭遇四银行断贷与它买买买的代价

来自内地的海航，如今在香港并不安静。

9月14日早间，有报道援引知情人士说法称之为，8家授予海航短期贷款以发展启德项目的银行，至少有4家已要求不为相关贷款再融资；剩下3家将视商定条款做出决定。据报导，这部分即将到期贷款多达15亿美元（约117亿港元）。

海航的回应行动很快进行，消息流出数小时后，其透过旗下香港国际投资集团、香港国际建投所不作对此开始占领头条：“启德项目正按计划如期展开，公司与银行关系良好，财务状况务实。”

只是资本市场的情绪已受到波动，香港国际建投当天散户一路持续下泻，最终收跌2.64%，报价3.69港元。值得一提的是，该公司是海航系在香港启德拿地的最重要主体之一。

海航自2016年12月起累计卖给启德4宗地块，总斥资约272亿港元，在内资企业赴港投地潮中，它是最瞩目的那位。但或许海航也没料到事情正在发生变化，半个月前，香港金融管理局向中资行及大型银行查询信贷情况的企业中，它也在其佩。

如今海航不得不为此应对未来：一方面，银行贷款作为成本节约、程序简单的主要债权融资方式受到受阻后，它将须要代价更高代价补足资本；另一方面，香港房价快速增长放缓，减少了开发商卖楼的利润期望值，它同样要面临市场挑战。

四银行断贷风波

过去两年来，还包括万科、中海、五矿建设、海航、龙光、合景泰富、龙湖、深圳控股等内地企业先后转入香港市场。仅2017年，香港出让的6宗住宅地块，有5宗被内地企业竞得，其中海航旗下香港国际建投以129.7亿港元独占九龙启德2宗。

至于原因，目前构成的主流意见是，香港房地产投资项目的相关融资成本较低、税务结构简单有效、美元强势，以及香港本地对住宅需求持续增长等，因此预期香港项目“能获得可观报酬”。

只是，事情的确正在发生变化。

以海航为事例，9月初，香港金融管理局向活跃于内地民企借贷的香港中资行及大型银行，放问卷点名查询包括海航在内的企业信贷情况。涉及银行需汇报的资料牵涉到对海航的授信总额度，以及未偿还贷款余额等。

而后据9月14日媒体报道，已知有8家银行向海航子公司合计提供117亿港元短期购地贷款，占启德4宗地块竞标总额的43%；该批贷款分别于2017年11月，2018年1月、2月及6月到期。

这也被外界理解为内地房企回国港拿地的典型模式之一，它们在中标香港土地后往往快速融资，以支付部分地价。观点地产新媒体了解，香港国际建投分别于今年2月20日、6月2日与银行订立贷款协议，总额48.23亿港元，期限12个月。

报道援引知情人士说法称，海航第一笔贷款将于两个月后到期，这部分贷款额度约35亿港元，而提供贷款的3家银行里有2家已要求未予再融资。

或许对于海航而言，部分银行断贷所获释的影响是一方面，而后其除了缴纳11月第一笔到期购地贷款，未来或许还要面对更长远的建设资金挑战。数据显示，启德4宗地估算建筑成本需要将多达100亿港元；截至6月底，拿地主体之一香港国际建投持有现金为27.62亿港元。

不过，一位香港资本市场人士接受观点地产新媒体访问时指出，海航被部分银行断贷，归属于“极个别案例”。

该人士对观点地产新媒体说明称，银行否劳改研发债主要取决于资产的情况。从基本面看，海航拥有的启德地块仍归属于相对优良的资产，有两宗放在上市公司香港国际建投，若后者保持良好的信贷记录、运营能力，不排除有银行依然自由选择贷款。

他进而回应，香港金管局5月起已实施措施容许通过低借贷比率融资支付地价及建筑成本的房企，对具体贷款比例做到进一步下调。“调低后的杠杆下限，让银行有相对大的安全空间。”

而另一部分人士则有有所不同观点，他们认为是香港未来房价的不确定性，影响了银行的贷款决定。

9月14日下午，新鸿基主席郭炳联在业绩会上公开发表回应，内地发展商其实有些误会，指出

（香港）投地卖楼利润低，实际上如今利润极低。

郭炳联半年前曾因呛声内房企投标“癫价”而被人注目，这次他明确提出警告：“若今日买地，今日就买楼，利润其实好较低好较低。利润低的原因是因为楼价不断上升，楼价不再升的话，利润其实很低。”

香港启德土地之重

观点地产新媒体了解，海航旗下4宗启德地块白鱼发展为“大型住宅综合项目”，楼面价1.35万港元/平方呎。4个月前，香港国际建投继续执行董事刘健辉曾公开发表对此，海航集团中标的土地，“作价没过低”。

而从同区域情况看，中海启德1号于8月份推售新品，折后售价约1.8-2.3万港元/平方呎；9月上旬，会德丰项目透露最新预售价，约为1.7-2.5万港元/平方呎。

近期还包括标普、摩根士丹利等机构，均对香港楼市表达了担忧。标普认为，香港的房价在截至6月末的一年之内攀升了21%，风险需要注目。

摩根士丹利则回应，香港银行同业Rate与美国息差收窄、楼盘供应增加及资本管制将导致地价及售价下跌，预期明年一手住宅销量将回升。

这在或许上反映出，外界对于香港楼市的看法已较半年前有所改变。香港楼市需求依然大，资金依旧充裕，但形势的变化或许是内房企难以预料的。

至少，在2016年11月至2017年3月屡屡抢下启德4宗地块，踌躇满志打造在港首个高端房地产项目时，海航绝不会想到，半年后提供银行融资的通道于己竟出崎途。

当初为了进占香港地产市场，海航曾精准原作目标和准备资本运作模式、2016年9月将香港上市公司泰昇集团更名“香港国际建投”，四个月后，香港国际建投便宣布以55.3亿港元中标启德1L区1号地块，时隔两个月再转74.405亿港元竞得启德第1L区2号地块，且均创九龙新纪录。

在拿地后，香港国际建投分别于2月、6月与银行议定两笔一年购地贷款协议，额度分别为26.02亿港元、22.21亿港元，占到对应拿地总额约47%、29%。其中6月不受新规限制，即融资上限占地面积价成本的50%降至40%，该公司融资额度展开一定调整。

为了筹集资金，海航还为香港国际建投设计了若干种融资方式。3月29日，耗资74亿港元拿地后半个月，香港国际建投增加法定股本4亿港元，同时溢价供价“一可供二”，发售22.68亿股，筹措扣减开支前扣除款项总额约92.55亿港元。

除了股权融资，观点地产新媒体了解，香港国际建投4月成立10亿美元中期票据计划；8月17日根据中期票据计划展开提取，发行2.2亿港元三年期的7%提取票据。

不过，香港国际建投2017中期报告显示，过去半年的一系列融资，让香港国际建投面临负债提升的压力。期内，公司付息银行贷款51.86亿港元，较去年底增加396%，造就流动负债减少227%。

其中，筹资活动产生的现金净流量大小，往往与企业面临的债务呈圆形正比例关系。2017年上半年，香港国际建投发售股份所得款项（即权益性资本）23.24亿港元，较去年底增加15亿港元；新的批银行借款、来自母公司贷款（即债权性资本）共150亿港元，则减少约147亿港元，反映总体财务杠杆增加。

截至6月底，公司清净负债结余及净负债对权益（还包括非控股股东权益）比率分别为27.83亿港元及23%；账面值为131.82亿港元的若干资产，已抵押作为取得银行融资的确保。

而在主营业务方面，香港国际建投半年收益为18.35亿港元，较去年底下降6.7%；毛利率7.77%，上升约14个百分点。

但同时，展开大量的融资运作后，启德2宗地块也为香港国际建投带来了充裕的可售货值，期末发展中物业超过130.31亿港元，持有供销售的物业16.7亿港元，而去年底两者总共严重不足19亿港元。

按照香港国际建投最新计划，上述启德地块预计获取约1200个单位，并于2018年底前开始预售，至于入市情况，仍有待观察。

来源：观点地产网

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