30余个项目集中挂牌 国央企纷纷抛“橄榄枝”寻求合作

楼市的低谷期往往是行业收购的高潮期。自今年9月开始，北京产权交易所便格外繁华，多个地产项目集中于上海证券交易所，或转让股权、或增资扩股。通过梳理找到，上海证券交易所房企主要以国央企居多。

业内人士认为，虽然股权转让和增资扩股有所区别，但是项目扎堆挂牌的目的多数在于为公司财务“减负”。在行业下行周期，地产国央企也开始抛橄榄枝谋求合作。

30余个项目集中上海证券交易所 以国央企为主

据中国网地产不几乎统计，自9月以来，国央企挂牌项目约30个，合计挂牌价超强110亿元。其中华侨城、中海、保利、招商蛇口、华润置地、中国金茂、大悦城、中交地产等先后上海证券交易所多个项目，涉及成都、北京、上海、深圳、东莞等城市。

明确来看，华侨城先后上海证券交易所出让4家项目公司股权。其中，10月10日华侨城旗下华侨城（天津）投资白鱼出让太原侨硕置业、太原侨诺置业、太原侨隆置业各5%股权，出让底价合计1500万元。值得注意的是，去年12月30日华侨城曾上海证券交易所出让3家公司各5%股权，此次为第二处上海证券交易所转让。

此外11月11日华侨城挂牌上海首驰企业管理有限公司51%股权，转让底价6.12亿元。据悉，上海首驰主要资产为133套公寓，地处上海城市核心位置，位于上海市山西北路108摸10号，目前以长租公寓对外出租运营。

10月24日，华润置地拟33.93亿元上海证券交易所华润新镇置业100%股权。据悉，北京华润新镇置业曾负责开发北京市海淀区华润橡树湾项目，并投资20亿开发并持有经营北京华润五彩城。2020年12月，北京华润五彩城升级改建后正式更名为北京清河万象汇。

中国金茂白鱼出让天津城弘置业50%股权、上海洮茂置业49%股权。其中上海洮茂置业主要负责开发上海市普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）026-01地块，拟建11幢14-26层高层。

除了股权转让外，中海地产、首开股份、招商蛇口、华润置地等也先后挂牌了增资扩股的项目，拟为研发项目引入投资方，以寻求合作共赢。

其中，招商蛇口白鱼为上海招普置业有限公司实施企业快速增长，白鱼筹措资金对应持股比例或股份数为30%；首开股份拟为北京朝阳崔各庄奶西村项目引入投资方，募资不低于9.8亿，拟出让项目公司49%股权；中海拟为北京湖光玖里项目公司引入投资方，出让标的公司30%股权。

此外，中海白鱼为青岛海慧方达房地产、青岛海慧广逸房地产筹措投资方，出让标的企业各49%股权。据报，青岛海慧方约房地产目前在建项目为青岛太行山路HD2022-3052号地块住宅项目。

华润先河合资公司北京毓锦置业白鱼引进投资方，出让标的企业32.5%股权。据悉，北京毓锦置业主要负责管理研发快乐里润园项目，项目择址海淀中关村科学城北区，在购价格为83000元/。

华润置地拟为成都、北京、深圳、东莞4家项目公司引进投资方。其中，成都润泽蓉东房地产主要资产为成都市龙泉驿区十陵街道约60亩显住宅用地；北京润实置业负责管理开发建设长安惠璟项目；东莞市松润房地产负责开发东莞市松山湖西部地块，案名为松润府。

业内人士回应，在降负债、去杠杆的主旋律下，房地产市场告别单边上涨，房企资金链压力减少。在此情况下，转让项目股权或引进投资方以寻求合作开发已沦为绝大多数房企的选择。业内人士预测未来或有更多股权转让或注册资本案例。

合作开发趋势深化 三大模式成主流

随着楼市存量市场的到来，房地产行业整体规模增长速度上升，房企生存及发展环境再次发生改变。企业在自身布局拓展以及规模扩张需求下，谋求合作开发已成趋势。

业内人士指出，合作开发既可以用相对较较少的资金获取更高的销售业绩和利润规模，也有助房企集中风险、优势互补。同时随着合作项目的激增，各种合作模式也日渐成熟期，房企合作开发趋势深化。未来大股东项目公司进行合作开发、通过牵头拿地分摊资金压力、以小股策画或代建参予开发或将逐渐成为主流。

其中，缴收购是进行股权合作少见的路径。自“两集中于”供地政策实施，招拍挂市场优质地块竞争压力增大，房企通过大股东项目公司获取项目权益，展开股权合作，可以更加高效得获取优质地块，控制拿地成本。

除了在项目开发阶段引进合作方之外，也有不少房企在拿地阶段就流露出合作的偏向。

据悉，早在2020年，中海地产、华润置地、中梁控股就曾公布过寻地合作计划。从具体寻地合作计划来看，合作方式整体呈现多样化，还包括战略合作、股权合作、联合拿地、缴并购、代建、城市更新等等。

通过成立项目公司合作拿地，不仅可以分摊投资资金压力，也可以有效地防止非理性竞争。在降低房企流动性风险的同时，让房企以合理溢价获取土地，有效地控制拿地成本。

业内人士指出，目前通过联合拿地进行合作开发的模式已经较为成熟，并为多数房企所拒绝接受，未来会成为越来越多房企寻求合作开发的路径。

此外，随着房地产黑铁时代的到来，越来越多的房企暴雷、债务债权人、项目停工。在此背景下，房地产代建模式有广泛市场需求。

公开发表数据显示，国内代建行业市场严重不足10%，距欧美市场20%至30%的区间还相差很多。据中指研究院预测，我国代建市场渗透率将于2025年达14.3%，对应项目销售额斩2万亿元。据不完全统计资料，目前已有40余家房地产企业入局代建业务，不少房企今年以来增大了代辟业务的布局力度。

以小股操盘或代建参予研发，不仅可以减轻企业的现金流压力，也有助于开发企业更加专注于提升项目开发效率和品质。

业内人士回应，代建业务作为轻资产运营的一种，具有资金需求较少、低负债、低利润率等特点，为房企探寻新的发展模式提供了方向，为较低负债、低杠杆发展提供了有可能。

少数股东损益占比提高 均衡规模和效益是关键

合作开发必然就会涉及到项目权益的分配，销售权益占比的减少沦为房企合作项目增加的主要展现出之一。随着权益占比的下降，各个上市房企少数股东权益不断提升。

有机构统计数据显示，2021年中期85家内房股少数股东权益占到比均值为33.5%，互为较去年底大幅提高5.6个百分点。

其中，少数股东权益占比多达50%的房企有22家之多，较去年底增加5家；相比之下，占比低于10%的房企仅有中海、万科海外、中渝置地等18家，较去年底减少5家。

可以看出，当前合作开发已沦为房企获取优质资源、谋求发展的重要途径。但合作开发背后潜藏的风险也不容忽视，只有优质的、富有潜力的项目变换实力雄厚、享有较强的操盘能力的合作方才能实现共赢。

同时，如何均衡规模和效益同步发展也是房企思维的关键。业内人士指出，更多地注目自身的策画及权益口径业绩，在一定程度上更有助房企提升自身的增长质量。