房地产租赁新时代 北京租赁人口将会超过500%

今天我不太想得出结论什么明确结论，但是我可以给大家提供一些数据。我大概准备了七个角度，讨论一下“出租新时代”。

第一个角度：城市的人口

租房其实是大城市的问题，三线及以下城市的出租市场都很稳定，因为租金平稳，租赁住宅的供应量也都非常丰富。

中国从1994年月房改到现在23年的时间，我个人指出中国房地产业还是真是的，总体来看，居民的住房问题得到了基本解决。

第二个角度：合理的交易量

中国房地产市场是增量思维。2016年，全国房屋交易1500万套，其中950万套是新房，550万套是二手房。对对比美国，大概卖了600万套房，其中550万套是二手房，50万套是新房。当然，我们也看到像北京、上海等城市，二手房交易量占到70%-80%。

我们一直在注目一个指标——“千人的流通亲率”，是指一个城市在合理或平衡状态下，应当有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟期市场的历史均值维持在20—25‰之间。按今年3月份的数据看，北京大概40‰，但是这几个月来看，年化有可能只有6‰-7‰。这个指标过低的话，房价就会面对相当大的压力。

过去10年间，北京、上海等城市的房价涨幅也许多达10倍，但真正的房价下跌就十几个月。为什么？核心是如果今年的千人流通率过于的话，一定会有一波积压在明年，造成流通亲率上升。所以，我们要强调所谓的中性价值观，维持市场合理的流通率，是调控本身的目标之一。北京、上海的平均值首次购房年龄每年在往后推一岁，现在北京的是34岁。

第三个角度：买房和租房租房比例到底多少才合理？

我们辨别，未来中国的租赁人口占到比大概是1/3，城市越大，比例越高，北京未来会多达50%。

第四个角度：政府和市场

出租住宅的供应主体到底是C端、B末端，还是G端？所有城市都会经历这样一段时间：当城市发展出现社会阶层分化，政府就要展开救济，不会产生各种各样形式的公租住宅。

其实，各个城市的出租问题都会造成一些不好的结果，大概有四种。第一，贫困人口的集中化；第二，导致一些社会矛盾；第三，出租住宅不够，租金上涨，不会经常出现“回巢”现象，有一个数据我看了蛮愤慨，2014年英国20-34岁的年轻人和父母同住的比例为26%，比十年前高了很多；第四，代际传承问题，租房家庭的孩子很有可能也在租房，有房阶层的孩子也是有房阶层。

今天的问题都不是新鲜问题，是历史上出现过的。国际上很多城市最终解决问题是靠货币补贴。所以，我觉得政府在这里面的占比最差不要超过10%。当政府公租住宅比例过高，会导致占用太多资源，效率不够。

第五个角度：存量与增量

今天，全中国的租金规模大概是1万亿，显然不够，未来十年大概超过3万亿左右，其中我估算3千亿来自于持有型供应，所以从去年开始，我们跟很多开发商交流，实在这是未来十年的机会。那么，房子从哪来？因为我们是做到二手房名门的，所以我们一直看存量市场，存量有非常大的空间。不能一味地靠盖房子解决问题，较为合理的比重应该是：80%从存量解决问题，20%从增量解决问题。

北京和上海都有一个现象，30%以上的房子房龄多达20年。这些房子有个特点，方位不俗但居住于的舒适性差很多，所以，我们要循环利用，由专业机构进行改造再投入到新的市场里去。第六个角度：未来机构简化占到主流美国有很多专业化机构，发展很快，有专门做数据的，做线上平台的、做到出租服务的。北京某高校校长想要把他们的教师公寓委托我们进行管理，这都是未来很大的方向。

最后，来看下租金问题。

租金怎么算数合理？我们总看一个指标——房价租金比，其实不是很有意义。因为租金跟房价没什么关系，租金影响因素仅次于的是这个城市的人均收入水平。全世界很多城市的租金负担比非常高，比如法国，一个月的收入40%需要交房租，所以，我感觉未来的租金总体是处在比较上升的通道。

来源：中搜财经

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